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조상땅 찾아주고 稅테크 상담…서울시 부동산 `현장처리` 인기

#1.지난 4월 서울 구로구 고척근린공원을 찾은 이모씨(65 · 남 · 강서구 발산동)는 뜻하지 않은 횡재를 했다. 이날 열린 '서울시 부동산민원 현장처리제'에서 혹시나 싶어 신청한 '조상땅 찾기'를 통해 40여년 전 아버지 명의로 등기된 땅을 발견한 것.아버지가 과거 고척동 · 개봉동에서 농사를 지었는데 이때 땅을 사두었던 걸 까맣게 몰랐다. 대지 7㎡，전(밭) 788㎡ 등 총 795㎡ 규모의 이 땅의 공시가격은 5억6000만원에 달했다.

#2.지난 6월 중랑구 면목역 공원에서 열린 현장처리제에는 20대 후반으로 보이는 한 남성이 일흔이 넘은 노모와 함께 찾았다. 노모의 둘째 아들인 그는 장애인인 막내동생과 함께 살고 있었다. 형의 방탕한 생활로 가산이 쪼그라들어 노모에게는 이제 살고 있는 집 한 채 외 다른 재산이 없었다. 다행히 아파트값이 꽤 올라 시가로 4억~5억원 정도였다. 노모는 자신이 죽고나면 집 한 채마저 큰아들이 가져가는 게 아닌가 하며 두려워했다. 신창섭 세무사는 "현행법상 상속권은 각 자녀에게 균등하게 분할된다"며 "물론 유증(유언을 통한 증여)을 통해 큰아들을 상속 대상에서 배제할 수 있으나 소송을 낼 가능성이 높다"고 했다. 그는 "현 시점에서 증여를 하는 게 좋지만 이 경우 적지 않은 증여세와 취득 · 등록세를 물어야 한다"고 덧붙였다.

서울시가 올해부터 시작한 현장처리제에 대한 시민 호응이 높다. 시 공무원과 관계 전문가들이 참여하는 현장처리제는 지난 3월부터 월 1회，총 8차례에 걸쳐 열렸다. 이를 통해 처리한 상담건수만 해도 350여건에 달한다. 서울시는 지난 16일 강북구 미아동 'SK 북한산시티' 아파트 단지에서 올해 마지막 현장처리제 행사를 개최했다.

남대현 서울시 토지관리과장은 "생각보다 시민들 반응이 좋다"며 "내년에도 현장처리제를 진행할 방침"이라고 밝혔다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com

 

서울시 ‘찾아가는 다산플라자, 부동산민원 현장처리제’ 16일 강북구에서 실시맹창현 기자

성남시는 지난 2001년부터 최근까지 조상땅 찾기 서비스를 통해 2만2545필지, 3923만8729㎡의 땅을 찾아준 것으로 나타났다.시는 지난 2002년 2월부터 개시한 지적 전산망을 통해 올해에만 수정구 32건 189필지, 중원구 26건 65필지, 분당구 136건 968필지 등 총 203건 1376필지의 토지소유현황 자료를 제공했다고 12일 밝혔다.시 관계자는 "그동안 토지소재를 알 수 없어 재산권 행사에 불편을 겪었던 상속인 등 시민들의 토지관리에 도움을 줘 호응이 높았다"고 전했다.본인 명의의 소유토지현황을 제공받거나 조상땅 찾기 서비스를 받으려면 시청 지적팀(031-729-3364)이나 각 구청 토지정보팀으로 신분증과 사망자 제적등본 등 서류를 갖춰 방문 신청하면 된다.단, 1975년 7월 25일 이전에 사망한 조상의 주민등록번호가 없는 경우 소유 추정 토지 소재지의 관할 광역시·도의 지적업무부서를 통해 확인할 수 있다.

한편 채권확보, 담보물건 확인 등 제3자의 토지소유현황 조회는 불가능하다.

올해 4월 암 투병 중인 남편을 여의고 상실감 속에 하루하루가 허망하기만 한 모 여사님! 상속세 신고·납부에 관한 안내문을 받고 눈앞이 캄캄하기만 하다. 집에서 살림만 하고 모든 재무관리는 남편이 도맡아 해왔던 터라 갑작스런 남편의 죽음보다도 상속세신고 라는 말에 겁부터 덜컥 나기 시작했다. 어디서부터 시작해야 할지 누구에게 도움을 받아야 할지 막막하기 만한데, 지인의 소개로 일단 김 세무사 에게 상담을 받아보기로 했다. 상속세는 피상속인(사망인)의 사망으로 상속인인 배우자나 자식들이 상속재산에 대해 물게 되는 세금이다. 상속은 유언으로 따로 지정한 경우 유언에 따르고 별도의 유언이 없는 경우 직계비속과 배우자가 1순위가 되고 직계존속과 배우자는 2순위, 형제자매는 3순위, 4촌 이내 방계혈족은 4순위가 된다.
 
이하에서는 상속세를 절세하기 위한 방법을 살펴보고자 한다.

- 정확한 상속재산의 존재 파악
상속세는 사망일이 포함된 달의 말일부터 6개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고 납부하면 된다. 기한 내 납부할 경우 10% 추가 공제를 받을 수 있지만 기한 내 신고 납부하지 않으면 고액의 가산세를 추가로 물어야 한다.

피상속인이 불의의 사고로 갑자기 사망할 경우 상속재산을 정확히 파악하기가 어렵다. 더욱이 6개월이라는 신고 납부기한을 넘기면 상속재산을 찾지 못해 고액의 가산세까지 물어야 하는 경우도 종종 있다. 이런 경우 국토해양부의‘조상땅 찾기 제도’와 금융감독원의 ‘상속재산 조회 서비스’를 이용하면 문제 해결에 도움을 받을 수 있다.  

- 상속재산가액의 평가원칙 
상속재산의 평가는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 따른다. 다만, 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 여기서 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용․공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다.

그러나 당해 상속재산이 부동산 특히 토지나 건물의 경우에는 해당 물건을 양도하지 않는 이상 정확한 시가를 파악하기가 싶지 않다. 따라서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 정하는 보충적 평가방법으로 평가한 가액에 따른다. 

-상속공제액의 공제내용
일반 서민은 상속세를 크게 걱정할 필요가 없다. 왜냐하면 상속공제 제도에 의한 공제금액이 크기 때문인데, 상속재산이 피상속인의 배우자가 있는 경우에는 10억원, 배우자가 없는 경우에는 5억원을 공제해주기 때문이다. 다만, 사전증여재산가액이 있다면 이 부분은 상속 과세표준 산출시 합산해야 하므로 주의를 해야 한다.

- 보충적 평가방법에 의한 상속재산평가
부동산의 경우 현재의 시가를 파악하기가 곤란하다. 따라서 보충적 평가방법을 적용하는 경우가 많은데, 등기가 필요한 재산은 보통 기준시가로 평가가 되고 등기가 이루어진다.

그러나 상속시점의 재산가액은 상속인의 취득가액이 되기 때문에 추후 당해 재산의 양도가 있는 경우 양도세를 계산하는 취득가액은 상속시점의 기준시가가 적용되어 양도세부담이 커질 수가 있다. 따라서 현재 상속세(단계별로 10%~50% 세율 적용)부담을 최소로 하면서 추후 양도세까지 절세할 수 있는 방법을 찾아야 한다.

- 감정평가를 통한 양도소득세 절세
피상속인인 배우자가 있는 경우 상속공제는 최소 10억까지 가능하므로 상속재산을 기준시가로 평가할 경우 상속세를 내지 않는다고 기뻐할 것이 아니라 추후 양도단계에서 더 놓은 세율로 양도소득세를 낼 수 있으므로 현재(상속개시일 전후 6개월 이내의 감정평가) 약간의 비용을 들여서라도 부동산을 감정평가 하여 현재 시세대로 올려놓는 것이 유리하다.

상속세와 양도소득세 모두 단계별로 누진세율을 적용하고 있는데, 상속세와 양도소득세의 세율적용 구간이 다르며 세율도 다르게 적용된다. 또한 비업무용 토지의 경우 2010년 이후 한시적 세율 완화 기간이 지나면 60% 세율이 적용되므로 부동산의 용도에 따라서도 감정평가는 당연히 고려해 보는 것이 현명하다.

   남편의 퇴직금                    5억
   거주하고 있는 아파트          5억(공동주택가액)
   경기도 소재 비업무용 토지   3억(개별공시지가)
   총상속재산가액                  13억

위의 상속재산가액에 대한 상속세액은 대략 4,500만원 정도 계산된다.

그러나 경기도 소재 토지는 탁상자문상 감정평가액은 6억원이다. 따라서 감정평가를 결정한다면 총상속재산가액이 3억원이나 증가하여 당장 상속세 부담액은 6,300만원이 증가한 1억8백만원이 된다. 그러나 3년 후 경기도 토지를 양도할 경우 10억에 양도된다고 간주할 경우 양도소득세부담은 다음과 같다.

위의 표는 비업무용 토지의 양도에 따른 세율을 적용하여 가상한 표이다. 현재 상속세 부담을 63,000,000원 더 부담하고 3년후 180,000,000원의 양도소득세를 줄일 수 있다면 전체적으로 117,000,000원을 절세한 것이다. 따라서 상속세 신고는 미래의 양도단계 세부담까지 고려한 세테크가 필요하다.

친일파 조상땅 찾기 소송
27건 판결,13건 승소
승소율 48%

친일파 후손이 찾아간 토지
2004년 한해만 110만평
여의도면적의 절반

-친일재산조사환수법 추친 보도 자료

총 5,834명의 독립 유공자중 유족 80%이상이 고졸 이하의 학력자
65% 무직자 13.8%만이 정규직
60% 이상이 기초생활수급자

-2006년 6월-현제, 국가보훈처

(부산=연합뉴스) 조정호 기자 = 부산 해운대구(구청장 배덕광)가 올들어 시행중인 '찾아가는 지적현장 민원실'이 호응을 얻고 있다.

26일 해운대구에 따르면 찾아가는 지적현장 민원실은 구청과 지적공사 직원이 구청과 멀리 떨어진 재송동과 반여동, 반송동, 송정동 주민센터를 찾아 부동산 관련 생활민원과 관련된 서비스를 제공하는 시책이다.

현장 민원실에서 다루는 생활민원은 토지, 건물, 측량, 조상땅찾기, 개별공시지가, 새주소 등 6개 분야.

신용익 지적팀장의 제안으로 올 2월부터 시작된 현장 민원실은 매월 셋째주 11월까지 10차례 진행됐는데 151건의 민원을 처리했다.

재송동에 사는 유영진(59) 씨는 "큰 기대를 하지 않고 조상땅 찾기 신청을 했는데 고향 경북 영덕군에 조부 소유토지 3필지 3천180㎡를 찾게 됐다"며 기뻐했다.

반여동에 사는 강현복(76) 씨는 "공동명의의 토지분할이 궁금했는데 공무원들이 직접 찾아와서 상담을 해줘 좋았다"고 말했다.

반송동 주민 김상동(78) 씨는 20년 전 양성화된 건축물인데 등기부등본 발급이 안돼 현장 민원실을 찾았는데 구청 직원이 등기에 필요한 서류를 작성, 법원까지 가서 민원을 처리해 감동을 받았다는 내용의 글을 구청 인터넷 홈페이지에 올렸다.

찾아가는 지적현장 민원실은 행정안전부에서 선정한 생활공감정책 국민아이디어 78건에 포함됐다.

ccho@yna.co.kr

【대전=뉴시스】조명휘 기자 = 충남도가 부동산 관리 최우수 기관으로 선정됐다.

충남도는 8일 최근 국토해양부가 전국 시·도 및 시·군·구, 지방국토관리청을 대상으로 부동산 관리 관련 개인정보 보호 실태와 추진실적 등을 평가한 결과 최우수 기관에 선정됐다고 밝혔다.

도는 지적정보 전산자료를 활용해 모두 3만 8800건, 25만7천486필지의 정책 자료를 제공하고, '조상땅 찾기 행정 서비스'를 통해 7105건 3만 3379필지를 찾아준 점이 높은 평가를 받았다고 설명했다.

도 관계자는 "앞으로도 최적의 시스템을 통한 지적행정서비스를 펼쳐 나가겠다"고 말했다.

joemedia@newsis.com

고양지청, 변호사 구속 기소, 사무장 불구속 기소

(고양=연합뉴스) 우영식 기자 = "조상땅을 찾아주겠다"며 토지브로커와 결탁, 땅값의 절반을 수임료로 챙긴 현직 변호사가 검찰에 적발됐다.

의정부지검 고양지청 형사2부(부장검사 김성은)는 8일 조상땅을 찾아주겠다며 소송을 맡은뒤 의뢰인 몰래 토지 브로커와 짜고 대상 토지를 팔아 수 억원의 수임료를 챙긴 혐의(변호사법 위반)로 변호사 김모(44) 씨를 구속기소하고 사무장 강모(63) 씨를 불구속 기소했다.

검찰에 따르면 따르면 이들은 지난 2003년부터 2008년까지 브로커 최모(사망). 김모(37. 기 구속기소) 씨와 짜고 일제시대 토지.임야조사부를 열람한 뒤 등기부상 국유지의 원소유자를 찾아내 후손에게 접근, 조상땅을 찾아주겠다며 수임료 명목으로 땅 절반을 요구하는 등 조상땅 찾기 소송 16건을 알선받은 혐의를 받고 있다.

이들은 또 이 중 8건의 소송에 대해 재판이 진행중인 상황에서 소송의뢰인 몰래 대상토지를 팔아 7억여원을 수임료로 챙기고 4억여원은 브로커에게 알선료 명목으로 지불한 혐의도 받고 있다.

검찰 조사결과 김 변호사는 소송의뢰인의 위임을 받았다고 속여 1심 판결도 나기 전에 땅을 팔아 수입료를 챙긴뒤 재판에 패소하자 대금을 돌려준 것으로 드러났다.

이들은 또 조상땅의 존재를 몰랐던 대부분 상속인들이 '공돈'이라는 의식을 갖고 소송 제의에 쉽게 응하는 점을 노려 막대한 수임료를 챙겼다.

검찰 관계자는 "시민들이 먼 조상의 인적사항, 토지 소유 여부, 법률지식 부족 등으로 직접 조상땅 찾기 소송을 제기하기 어려운 점을 노려 쉽게 범행이 이뤄졌다"고 밝혔다.

한편 조상땅 찾기 소송은 한국전쟁을 거치면서 후손들에게 상속되지 못하고 국유화나 제3자 명의로 된 토지에 대해 일제시대 토지.임야조사부에 조상이 소유자로 등재된 경우 후손이 소송을 통해 소유권을 회복할 수 있도록 한 것이다.

wyshik@yna.co.kr