조상땅찾기 추석에<kbs>

<장용동 편집국장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰>

MC 성기영: 고향...추석을 맞아 오랜만에 고향을 찾게 되면 고향 부동산에 화제가 되곤 합니다. 선대부터 물려받은 논과 밭, 그리고 주택...더구나 최근들어 경기가 회복국면을 보이면서 부동산 경기가 꿈틀대다 보면 자연히 관심이 높을 수밖에 없는데요. 오늘은 고향 부동산에 대해 알아보겠습니다. 헤럴드경제 장용동 편집국장입니다.

-우선 고향부동산하면 고향 집과 논밭 등 땅을 들 수 있을텐데요. 바쁜 도시생활을 하다보면 처분도 제대로 하지 못하고 또 어떻게 팔아야 할지도 모른 채 세금만 내는 경우가 많은 것 같습니다. 특히 부재지주에 대한 세금이 가장 골치인데 어떤 묘안(?)이 없나요?

▲그렇습니다. 이번 고향에 가시면 세(稅)테크에 관심을 가지는게 좋을 듯 합니다. 특히 그동안 아주 골칫거리였던 부재지주의 양도세 중과가 한시적으로 완화됐기 때문에 이를 잘 활용하는 것이 중요하리라 봅니다.

농지와 임야, 나대지 등 소위 비사업용 토지를 소유하고 있는 부재지주는 이를 팔 경우 무려 60%의 양도세를 내도록 강화되어 있습니다. 그런데 내년말까지 한시적으로 기존 60%의 양도세 중과를 하지않고 6~35%의 기본세율이 적용됩니다. 물론 8년 이상 자경자(20㎞ 범위 내에 거주하며 직접 농사를 짓는 경우)에 대한 양도세 전액 면제(2억원 상한)는 그대로 유지됩니다. 따라서 고향땅의 부동산을 처분할지 고민 중이라면 내년 말까지는 결정하는 게 좋으리라 봅니다. 각별한 호재나 본인이 직접 경작할 계획이 없다면 양도세 완화기간을 잘 이용하라는 얘기입니다.

-고향 집 때문에 2주택을 보유, 불이익을 당하는 경우도 흔하잖아요. 이에 대한 대처 방안은 없습니까.

▲우선 자신 소유의 고향집이 ‘1가구 2주택’에 해당되는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 2주택에 해당된다면 지금이 처분할 기회입니다. 역시 양도세 세율이 한시적으로 완화되기 때문이지요. 기존 2주택의 경우 시세 차액의 절반, 3주택이면 60%였던 양도세가 내년까지 기본 세율인 6~35%로 완화됩니다.

이때 반드시 알아두어야 할 것이 2주택 요건에 들어가는지 여부를 잘 확인하는 것입니다. 예컨대 상속받은 주택이거나, 최근에 구입한 미분양 주택, 10년 이상 거주한 곳이면서 인구 20만명 이하의 소도시 주택, 660㎡ 이하의 소형이거나 취득 가격이 2억원 이하는 2주택 요건에 해당되지 않아 양도세를 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 역으로 생각할 때 2주택에 해당되지 않는 주택은 지금 구입할 수 있는 기회이기도 합니다.

-부동산 유산도 문제죠? 부모님으로부터 물려받을 부동산이 있는 경우 증여나 상속세 중에서 어느 것이 세금면에서 유리한가 하는 점인데요. 또 종중 땅도 잘 관리하는 법 좀 알려주세요.

▲부모의 부동산을 물려받을 경우라면 증여 보단 상속이 세금 측면에서 유리합니다. 3000만원이 넘는 토지나 주택은 1억원까지 10%, 5억까지 20%의 증여세를 내야 합니다. 반면 상속의 경우 어머니 5억원, 자녀 5억원 한도 내에서 가족공제 혜택을 받습니다. 시골 부동산이 대개 10억원을 넘지 않는 경우가 많기 때문에 증여 보다는 상속을 받는 게 좋다는 얘기입니다. 종중 땅 시비가 가장 많은데 이는 종중법인을 만들어 관리하는게 가장 말썽이 나지않습니다. 단독명의로 되어 있다면 즉시 종중명의로 바꿔야 나중에 매매나 상속, 보상 등의 시비가 없습니다.

-요즘 신문에 보면 양수리, 용인 등지의 토지분양판매 광고가 많이 나오잖아요. 이런 땅은 어떤 땅이고 지금 사두는게 좋은지, 조심할 것은 없는지...궁금합니다.

▲최근 대형사업이 잇달아 추진되고 경기가 다소 나아지면서 땅값이 일부 꿈틀대자 이를 계기로 그런 땅 판매가 러시를 이루고 있습니다. 주택규제의 풍선효과와 보금자리주택 건설이나 4대강 살리기 사업, 제2경부, 제2영동고속도로 건설, 새로운 고속도로, 철도 준공 등으로 땅에 대한 관심이 그만큼 높아졌기 때문으로 풀이됩니다. 요즘 신문에 자주 나오는 양평쪽 땅 같은 경우 예전부터 전원주택지로 잘 알려진 곳인데 92만 제곱미터의 임야를 500필지로 잘라서 파는 것인데 실제로 제법 팔리고 있는 것으로 알려지고 있습니다.

용인 등지에서도 이런 토지가 많이 나오고 있습니다. 그런데 문제는 대부분 기획부동산의 유혹에 빠져 수필지 씩 그냥 시세차익에 눈이 어두워 매입하는 경우입니다. 그렇게 쉽게 땅값이 오르지 않는 특징을 지니고 있기 때문에 묻지마 투자는 안된다는 얘기입니다. 반드시 목적, 내가 추후 전원에 가서 산다든지, 펜션 등을 꿈꾼다든지 하는 목적을 가지고 매입해야 합니다. 사놓기만 하면 두세배 오른다는 말에 솔깃해 투자했다가는 낭패보기 십상입니다. 저는 전원에 살고 싶으면 부부가 함께 전세 전원주택을 얻어 현지에 가서 한번 살아보고 그후에 결정하라고 권하고 싶습니다.

-해제소문이 나도는 수도권 그린벨트 주변이나 4대강 살리기 사업, 각종 도로철도 건설 주변지 등이 특히 관심을 끌면서 가격이 많이 올랐다면서요.

▲남한강 살리기 사업호재인 여주 금사 지역 같은 경우 강이 보이고 전원주택을 지을수 있는 땅은 3.3제곱미터당 무려 60만~80만원대, 전답이 20만원을 넘어섰고 시화 대부도 땅은 150만원을 웃돌고 있는 가운데 최고 400만원짜리까지 소개되고 있습니다. 제2경부고속도로 호재지역인 안성 삼죽이나 죽산면 일대도 50만~100만원, 농업진흥지역인데도 20만원을 호가하는 가격에 나오고 있습니다. 너무 많이 오른셈이죠.

토지는 난이도가 높은 상품이자 환금성이나 수익성이 크게 떨어진다는 점을 유념해야 합니다. 자칫 현혹되면 장기간 자금이 묶인다는 점, 호재루머가 지나면 어디 제대로 팔 곳 조차 없는게 토지라는 점에 유의해야 합니다.

-조상땅 찾는 방법이 있다면서요? 남겨놓은 땅은 없는지...한번 조회해보는 것도 필요할 것 같은데요.

▲조상들이 남겨놓은 땅, 이를 통해 찾은 경우가 대단히 많습니다. 한번 체크해 보는 것이 필요하죠. 내가 알지 못하는 조상들의 땅이 국가에 수용되어 있거나 다른 사람의 명의로 되어 있는 사례가 의외로 많기 때문입니다. 먼저 잃어버린 조상 땅을 찾기 위해서는 가장 먼저 국토부 사이트의 ‘조상 땅 찾아주기’ 서비스를 활용해 보는 방법이 좋습니다. 국토해양부 사이트에 들어가면 이같은 서비스가 개설되어 있습니다.

이를 통해 지난 한 해 동안 땅을 찾은 사람이 1만1162명. 무려 1조9693억원에 해당하는 1억8077만9000㎡ 규모에 이르고 있습니다. 혹시 친척이나 가족들로부터 조부나 증조부가 어디에 땅을 가지고 있었다는 얘기가 있으면 이번 추석에 가족들과 함께 시ㆍ군ㆍ구청 민원실에 비치된 조상 땅 찾아주기 서비스를 이용하는 것도 하나의 지혜입니다.(ch100y@naver.com)